Como Saber Quanto Vale o Meu Imóvel? 11 Factores a Considerar | + Dicas Extra

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Moradia Unifamiliar - Quinta da Beloura, A.As, Arquitectos Associados, Lda A.As, Arquitectos Associados, Lda Casas estilo moderno: ideas, arquitectura e imágenes
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“Quanto vale a minha casa?”: eis a primeira questão que surge quando se pensa em vender um imóvel. Fazer a avaliação apropriada é fundamental para se realizar o negócio de venda com rapidez, a um preço justo e sem desconsiderar as condições de mercado do momento. Há factores de valorização e desvalorização de um imóvel que são conhecidos, mas também há os que são comummente descurados e que podem levar a uma subida ou descida do valor de venda. Seja como for, preparar a negociação, recolhendo dados para fazer uma avaliação precisa é um passo incontornável para não vender o seu imóvel abaixo do valor de mercado e, assim, ter prejuízo ou, pelo contrário, para evitar que estabeleça um valor muito alto que mais não vai fazer do que protelar indefinidamente a realização do negócio, atrasando os seus planos e levando-o, possivelmente, ao ponto de se desesperar e acabar por baixar em demasia só para despachar. Para o ajudar, dedicamos este artigo à avaliação de imóveis. Ora tome nota.

1. 11 factores que influenciam a avaliação de imóveis

Como mencionado, há uma miríade de factores que influem a avaliação imobiliária. Para que não se esqueça de nenhum, resumimo-los na lista que se segue:

  • Zona do país:
  • este é um dos factores mais evidentes. Numa grande cidade, como Lisboa ou Porto, os imóveis são mais caros, mesmo que tenham exactamente as mesmas características do que os imóveis construídos em cidades ou localidades mais pequenas. Além disso, os preços também são afectados pela procura que é mais densa nas grandes cidades e em certas zonas dentro delas.
  • Localização:
  • a localização e os acessos são igualmente factores de grande interesse. As pessoas que procuram casa querem sempre saber se esta tem bons acessos, tanto de carro como de transportes públicos. Caso se trate de uma casa ou apartamento sem garagem, a facilidade de estacionamento também poderá vir ao de cima. A isto junta-se a proximidade do imóvel em relação aos serviços: escolas, supermercados, médicos, bombas de gasolina, correios, bancos, entre outros. Quantos mais serviços existirem nas imediações, mais avultado poderá ser o preço final.
  • Área:
  • as casas tendem a ser tanto mais caras quantos mais forem os metros quadrados que possuem. A área é um factor importante que é, de resto, usado para se fazer o cálculo do preço por metro quadrado. Porém, deve-se distinguir a área útil – que é a que vale mais – da área exterior, da área bruta e da que corresponde à garagem e aos arrumos. Note-se, ainda, que os indicadores online costumam fazer o cálculo dos preços a partir dos anúncios e não dos preços que realmente constam nas escrituras de venda e não se sabe ao certo a que área os anúncios se referem: bruta ou útil? Os valores destas áreas diferem e, não raras as vezes, quem anuncia faz uso do valor mais conveniente, desconsiderando o que está registado na caderneta predial, o que é problemático porque a área útil para habitação tem mais valor do que as áreas úteis dependentes.

  • Tipologia/número de quartos:
  • como sabemos, os T1 têm um quarto; os T2 têm dois; os T3 têm três, e assim por diante. Pode-se, ainda, encontrar tipologias como T1+1 que significam que a casa tem um quarto com janela e um sem janela para o exterior. Normalmente, quantos mais quartos tiver uma casa, mais ela vai valer, mas um T1 com áreas maiores pode ser mais caro do que um T2 semelhante.
  • Ano de construção:
  • este ponto é altamente subjectivo. Uma casa antiga tende a valer menos do que uma casa moderna situada na mesma zona, mas nem sempre é assim. Tudo depende do estado de conservação, do valor histórico ou se a casa tem um passado notável (ter sido habitada por alguém famoso, por exemplo).
  • Arquitectura:
  • este é também um factor subjectivo, mas se a casa tiver sido projectada por um arquitecto ou atelier prestigiado, esse aspecto contribuirá para um preço final mais avultado. Pode, ainda, tratar-se de uma casa com traços arquitectónicos de época ou pertencente a um certo estilo (Art Noveau, por exemplo), o que não pode ser esquecido.

  • Qualidade dos acabamentos:
  • são os acabamentos que definem se um imóvel pertence à categoria Standard ou Premium. Se não sabe avaliar o tipo/qualidade dos acabamentos e dos materiais da sua casa, deve aconselhar-se junto da empresa responsável pela construção para que possa considerar este factor no cálculo do preço final.
  • Orientação solar:
  • a orientação e a exposição solar são questões a considerar. Se a sua casa tiver boa exposição solar, deve, sem dúvida, considerar essa mais-valia para aumentar o preço final. Toda a gente prefere uma casa bem iluminada, até porque é mais eficiente do ponto de vista energético.
  • Área exterior:
  • se a casa tem varanda, terraço, pátio, jardim ou qualquer outro tipo de área exterior, pode pedir mais por ela, sobretudo se este espaço estiver bem cuidado.

  • Vista: uma casa com vista para o mar, para a natureza ou com vista panorâmica para a cidade não pode ter o mesmo valor de uma casa com vista para uma estrada ou para um bloco de apartamentos. Considere a vista a partir de vários pontos da casa.
  • Outras características: por fim, mas não menos importante, tenha em atenção características como o sistema de aquecimento, a existência de jardim, piscina, ginásio, lavandaria, sistema de domótica, elevador, garagem ou lugares de estacionamento nas imediações, entre outros. Todos estes detalhes chamam a atenção de quem vai comprar casa e contribuem para engrossar o valor final.

2. Valor por m2: avaliação de imóveis

Se não entregou a avaliação do seu imóvel a um profissional, estas são as ferramentas que pode utilizar para chegar sozinho a esse valor:

  • Preço da Habitação da Cidade nositedo INE
  • : uma plataforma criada pelo INE onde pode consultar os preços médios das casas nas da Amadora, Braga, Coimbra, Funchal, Lisboa, Porto e Vila Nova de Gaia. A pesquisa deverá ser futuramente alargada a mais municípios;
  • O
  • mapa de zonamento do Portal das Finanças
  • pode ser utilizado para efeito idêntico;
  • Urbiwise
  • : a plataforma reúne dados sobre o imobiliário de norte a sul do país, oferecendo uma avaliação gratuita dos imóveis. Pode ser usada por vendedores, mas também por potenciais compradores, senhorios ou inquilinos.
  • Housefy
  • : também online e gratuita, esta plataforma dá-lhe acesso ao preço real do imóvel, tendo em conta factores como a zona e os serviços existentes nas proximidades. O sistema é intuitivo e fácil de utilizar.
  • Imovendo

  • : nesta plataforma, deve registar-se através do preenchimento de um formulário, sendo, depois, contactado por um dos consultores que, através da caderneta predial do imóvel e a outras fontes de informação, fará um estudo de mercado no prazo de 72h. O serviço é personalizado e permite-lhe avaliar o imóvel online grátis.

Pode, ainda, recorrer a sites de anunciantes como o Idealista, Casa Sapo, Remax e BPI Expresso Imobiliário.

3. Formas profissionais para determinar o valor de mercado da sua casa:

  • O mais comum é os vendedores recorrerem a ajuda profissional para colocar a casa à venda. É um serviço que tem custos, mas que é altamente recomendável. Um Perito Avaliador de Imóveis (PAI) far-lhe-á uma avaliação rigorosa que ­é especialmente importante quando se trata de um imóvel com características específicas ou quando tem mais do que um proprietário (no caso de herdeiros, por exemplo). O perito sustenta a sua avaliação em informações confidenciais como, por exemplo, os preços dos imóveis recentemente escriturados.
  • Pode, ainda, recorrer a um consultor imobiliário. Este profissional tem acesso a uma base de dados para chegar ao preço mais próximo do mercado e, claro, faz uso da sua própria experiência e sensibilidade para ajudar os clientes.

4. Como apresentar o preço?

Do ponto de vista psicológico, a forma como o preço é apresentado faz diferença. Tenha em atenção os pontos que se seguem:

  • Evite apresentar o preço com o 999 ou 990 no final. É um truque que funciona em alguns casos, mas que não é necessariamente aplicável a imóveis e que pode criar um obstáculo à pesquisa online. Se estiver a vender a sua casa por 99 900€ e um comprador, na pesquisa, estabelecer o seu plafond entre os 100 000€ e os 120 000€, a sua casa poderá ficar automaticamente excluída dos resultados;
  • Os valores que incluem “4” e “7” dão uma ideia de precisão e destacam-se em relação aos demais. Se puser a sua casa à venda por 357 000€ ou 354 000€, o cliente ficará com a impressão de que este preço menos “redondo” resultado do facto de ter calculado o valor ao pormenor. Além disso, como se costumam usar números com muitos zeros, estes dois números destacar-se-ão nas listagens;

(continua na imagem seguinte)

  • Se distribuir panfletos ou fizer anúncios por escrito, escreva o preço sem o símbolo de € e sem pontos ou vírgulas. Em vez de 200.000€, escreva 200 mil ou duzentos mil. Se escrever com zeros, opte por 200 000€ em vez de 200.000€. Há estudos que mostram que os produtos/imóveis apresentados desta forma vendem mais;
  • Por outro lado, se o valor sofreu uma baixa, acrescente-lhe zeros para criar a ilusão de que a descida for maior. Por exemplo, em vez de 10.000€, opte por 10.000,00€.

5. Documentos necessários para venda de um imóvel em Portugal

E já que estamos a falar do assunto, deixamos-lhe, abaixo, uma lista com os documentos necessários para a venda de um imóvel em Portugal:

Documentos de identificação do vendedor

  • Cartão de cidadão
  • Certidão registo comercial (no caso do vendedor ser uma empresa)

Certidão permanente do registo predial

Caderneta predial

Licença de habitabilidade

  • Alvará licença de habitabilidade ou da licença de construção (no caso do imóvel ainda estar a ser construído)

Escritura

Plantas do imóvel

  • Planta do imóvel e da localização

Certificado energético

Ficha técnica da habitação (FTH)

  • Obrigatório em imóveis posteriores a 2004

6. Agentes imobiliários em Portugal

Para o ajudar naquele que pode ser o negócio da sua vida, apoie-se numa agência de imobiliário. Consulte aqui as agências de imobiliário portuguesas registadas na homify.

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